Friday 3 February 2017

投资者聚焦加油站

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  越来越多具经济实力的华裔投资者,开始将目光从房地产市场转投向购买加油站。有专注加油站买卖的地产经纪指出,有兴趣了解加油站市场的华人,近年来成倍数增长。不过,多伦多市内以至大多地区早已“一站难求”。但要是跑到距离多市一至两小时车程以外的地区,买家用同一笔资金,随时可买到非常具规模的加油站。
  众所周知,加油站是一项投资金额高,但利润及回报率也不错的投资项目。很多现时拥有加油站的东主,根本不会轻易放盘出售,他们明白好的生意好的地点难求,卖了再也买不回,所以索性把生意一代一代的传承下去。一些位处黄金地段的加油站,可谓有钱都买不到。
  印巴裔早著先机
  在投资加油站方面,本地的印巴裔人比华人更早著先机,可说已盘据了大多地区大部份加油站。不过,华裔投资者近年亦开始在这范畴急起直追。地产经纪Luke Wang表示,目前在大多地区,像他一样专注加油站买卖的华裔经纪寥寥可数,可能5只手指都数得完,但有兴趣投资加油站的潜在买家,却以倍数增长。
  “不论来自那个国家的移民,有兴趣买加油站生意的,都钟情大多区城市,大家都不想走太远。然而,多市的加油站利润高,东主一般不愿意出售。由于潜在买家实在太多,这个完全是卖家市场。”
  根据Luke的分析,加油站叫价在200万至1,500万元之间都有,但400至600万元的范围则最受欢迎。从距离来说,以大多区为中心点,往外幅射两小时以内的加油站最受关注。总之要找一个地点好、有品牌、可提供其他服务的加油站,差不多都要一小时车程以上地区。东面有Port Hope、Cobourg,西面要到Cambridge、Guelph、Waterloo,北面去到Barrie、Orillia,南面便是大瀑布区和St.Catharines。
  走出多伦多
  “大家都知道在多伦多已买不到,不往外走不可。不过,在多市并非完全找不到,只是回报率跟以上地区的有分别。如果说在GTA的加油站有10%回报率,在GTA以外的便可有12%或更高的回报率。
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  换另一种说法,假设大家都是每月赚10万元,在GTA经营的加油站是用100至110万元买入,但在GTA以外的则只需90至100万元买入。一般来说,有10至11%回报率,便算是投资加油站的合理回报。”很多人认为,买入加油站后,便会变得困身,要长时间留守加油站内“工作”。但Luke解释,加油站东主的主要工作是管理,毋需24小时坐在那裡收钱,甚至不用每天回去“上班”。不过,最基本也得每周3至4次、每次两小时的回去看看情况。
  “另一种做法,像我的一位客人,买了几个加油站,他聘请了一位有经验的经理,代为管理各个加油站,可省却自己管理的烦恼。”
  油站附加业务多 竞争力强 生意稳定
  地点,是加油站赚钱与否的最重要因素。宏观的“地点”,是指在那一个城市。但其实微观的“地点”,即所在社区的位置,反而更为值得考虑。Luke解释,不同驾驶者有不同的加油习惯,有人喜欢上班前加油,有人喜欢下班回家时加油,车流的方向要拿捏得准。
  此外,驾驶者都倾向避免左转,有得选都宁愿右转。因此,加油站位于高速公路出口的右边最为理想,“下班客”出了高速顺著右转到油站加油,之后便右转回家,这是大部分人的习惯。
  了解加油习惯有学问
  如果加油站位处大街上,附近最好有超市或商场等可带动车流量的设施,除了居住在邻近的“常客”,还可吸引刚购物后顺便来加油的“街客”。当然,位处十字路口的油站,车流量较大,两种客都有。在多伦多市因为车多,那种地点都不愁客源,但在小镇中,地理因素便非常重要了。
  品牌,对消费者来说,重要性主要来自积分计划及对品牌的信心,但对油站东主来说,则与经营模式挂勾。Luke表示,加油站有两种经营模式,第一种是油站以批发价买入、零售价卖出,从中赚取差价,Esso、Shell、Petro Canada及一些没有品牌的油站是此模式。第二种为佣金制,即油站只作为油公司的代售点,佣金以售出的每公升油计算,但此金额会因应整体市场因素而每天不同,一般是在每公升2.5至5分钱之间波动,Ultraxar、Pioneer等多属于这种。
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  经营模式视地点而定
  那一种模式较好,便要看当地市场。好像多伦多市,大家的油价差不多,第一种可赚取的边际利润较高一点。但如市场不是很稳定,有价格战,多竞争对手,第二种模式的风险便可降到最低,因为即使卖价低于入货价,油站仍可赚取最低佣金,有最低的保障,变相抵抗风险能力提升。这就解释到,为何离开多伦多市后,较多见到Ultraxar、Pioneer等油站,且价格也较一般大油站便宜少许。
  生意的组成部分,即油站除了基本的加油服务外,还有没有附设便利店、洗车、卖石油气、咖啡店、快餐店等租客。Luke指出,经营范围越广泛,叫价通常较高,跟单纯只有加油服务的加油站比较,投资成本多了,回报率低了,但却代表生意更稳定,风险比较低,竞争能力较强,是否值得,买家需自行权衡利害了。
  环保及安全费用高
  环保及安全问题,会产生高昂费用,在交易前取得一分环境报告是非常重要及必需的。好像以前用的地下油缸,是以钢或玻璃纤维制造,使用年限只有约15年。但新式的油缸已采用双层玻璃纤维制造,可使用30至40年。由于这是近十年才推出的产品,几十年后是怎样还是未知数,然厂方提供的保养是30年。
  一般来说,完成了第二阶段的环评报告,即抽取了地下水及土壤,证实没有污染,便算通过了。
  未来周边发展,会对加油站生意构成影响。例如所处的道路将有施工,工程长达半年;或者对面有一片空地,看来也适合建油站,可能未来一两年便会有新的竞争对手加入。因此,在对心仪的加油站下offer前,最好先前往当地有关部门核查,以确保将购买的油站是否存在这些隐患。
  资金及信贷问题,对商业投资十分重要。Luke表示,现时5大银行对油站的贷款额一般可做到65%。以一个500万元的油站为例,首付便要180万元,320万元为银行商业贷款。如果油站的纯收入有50万元,扣除约30万元按揭供款,即年赚20万元到口袋,加上摊还了的本金,回本期可能只需约6年

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