房屋贷款
银行是否批准按揭贷款，取决于申请人的还款能力和还款意愿。马上找到工作，有收入的新移民，在没有其他家庭债务的情况下，如果首付款高于房价的20%，按照现行利率，贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍；如果首付款低于房价的20%，则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作，在没有收入的情况下，登陆5年内的新移民，首付35%的情况下，也可以申请到按揭贷款，而且不需要验证收入。这个35%首付，贷款65%的规定，也适合外国人（比如游客和留学生）。持有工作签证的外国人，贷款要求跟新移民类似。至于还款意愿，加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不良信用记录的借款人，通常会被拒绝。对于新移民，没有信用记录是正常的，落地半个月内就贷款买房，当然不会有太多信用记录，只要借款人没有不良信用记录即可。
从买房流程上来看，每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信，在看房和签订买房合同之前，完成贷款申请。这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。1.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，则商业银行需要购买按揭贷款违约保险，保费会由申请人承担，这一点，所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录，有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足，刚刚登陆就买房，则无法提供三个月对账单；由于中国的外汇管制（目前每人每年汇出等值5万美元），很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO（满地可银行）和CIBC（帝国商业银行）在这方面的要求比较合理，借款人在申请按揭贷款时，不要求账户中已经准备好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入设在加拿大的银行账户即可，没有额外的要求。
签订买房合同后，已经申请了预授信的客户，需要交将买卖合同提供给银行，将预授信转为正式批准。没有申请预授信，先签订买卖合同的消费者，最好在签订定合同时设置一个保留条件，如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。加拿大的银行与中国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复，然后再去验证，因此贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成，然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民，手续非常简便，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程3-7天即可全部完成。
贷款利率分为固定利率（fixed rate）和浮动利率（variable rate）两类。固定利率是指在贷款期内利率不变，X%，从第一天开始，至贷款合同到期，利率始终是X%。另一种利率是浮动利率，是一个参数加上或减去X%，在贷款期内，这个参数会变，但X%不变，例如P-0.3%，是指在贷款期内，P(prime rate最优惠利率)会变，但-0.3%不变。浮动利率，利率风险较大，但通常比相同贷款期的固定利率低。
从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款，在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。如果选择封闭式贷款，只要贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。
从以上分类可以看出，加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款，固定利率开放式贷款；浮动利率开放式贷款，以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同，但可以预计30年还清贷款，即，贷款期1年，还款期30年。一年到期后，借款人可以选择全部付清贷款，或在原银行续借，或从其他银行借款还给原贷款银行。
借款人可以自己选择按揭贷款还款频率，例如，每周付，每两周付，每月付，最长间隔为每月付。间隔越短，越能够节省利息支出。同时，视贷款合同规定，借款人还可以每年一次性还最初贷款总额的10-20%；这样的话，贷款非常快就可以还清。
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最后提醒一下，贷款其实也是一门学问。政策和银行的规定时时在变，您最好及时联系贷款经纪人咨询。
卡城的区域
卡城区域，如果按照邮编来，自然是4个区：NE、NW、SW和 SE。从房地产分区来讲，传统也是4个区（请注意邮编的区域和房地产的区域是略有有差别的）。
不过今年1月地产局把它细分为8个区了。
这8个区中，中国人最多的应该是西北区（NW）。西北区由于学区好，小区环境优良，交通有轻轨、治安和购物都不错，所以同胞多，尤其是Edgemont、Hamptons、Hawkwood和Arbour Lake这几个小区。北区（N）Panorama Hills （俗称胖大妈山）一带中国人也不少。近几年，在工程公司上班的同胞，也有部分安家在South和South East的Evergreen和Cranston附近一带。西区是豪宅区，到市中心近，缺点是生活配套差些，学区也不怎么样（不过有钱银不怕，可以上Webber Academy等有名私校）。NE的房价最便宜，可治安是卡城最差的，经常有恶性案件，同胞怕怕，去的不多。
房地产投资的金律就是：位置、位置、位置。其实自住也一样，位置非常重要，位置的第一个含义就是小区。
2015年卡城的房地产回顾
受石油低价的影响，卡城2015年的房地产疲软。总销售18,830套，比2014年减少26.3%；其中独立屋销量为11,517套，同比下降23.7%。价格方面，12月份所有户型（包括独立屋，公寓和Townhouse）的基准价（Benchmark Price）是$448,800，而2014年12月的数据是$459,500，下降2.33%。12月底的总库存是4,336套，比2014年12月的3,384套增加了28.1%。
展望2016年的房地产市场，依然是阴云密布；石油价格的低迷，还将继续拖累卡城房地产市场的表现。目前的卡尔加里房地产，已经是买方市场。该不该入市，要看每个人自己的需求，等待石油价格上扬是一个选择。同时目前市场上，现在能找到价格非常吸引人的房子，理由是卖家急于出手。目前卡城的房地产价格，已经远低于多伦多和温哥华的价格，形成价值洼地。而同时，卡城的家庭收入，虽然没有最新数据出来，应该还是保持加拿大大城市No 1的位置，与这里的房地产价格形成反差。
对海外购购买者来说，加币的疲软和利率的低廉，是投资房地产的有利因素。
准确分析房地产走势，是很难的。不确定因素很多，最主要的是石油价格。目前很多人都唱衰石油，似乎都是专家；可是2014年８月石油还在100美元的时候，又有谁能预测到2015年一月会跌到40多？
该不该入市，何时入市，每个人的看法不一样；同时，每个人的情况也都不一样：有些人有刚需，有些人根本不用急。应对之策，你可以等等，时间在你一边。如果你有刚需，就挑市场性价比高的下。
自我介绍：
2006从多伦多搬来卡尔加里，至今从事房地产6年。
房地产投资顾问，Discover Real Estate
美国硕士、清华学士
卡城、阿省及加拿大三级地产局会员
认证公寓专家、认证谈判专家
老詹做的是长期生意。从不忽悠客户，也不催客户下单，买卖信息公开透明。看房时如实指出房子的优缺点，绝对不推荐有硬伤或者将来不容易卖出的房子给客户。
再说两句自己的经历：
本科在清华念的是高分子材料和化工，研究生在美国德州读的是材料工程。国内工作主要是在深圳大学当老师，后移民多伦多。在卡城的石油工程公司做过5年的工程男（metallurgist）。秉承“自强不息，厚德载物”的校训，做事认真负责，做人实在坦诚，尽心尽力为客户谋利益，受到他们的好评，也经常得到老客户的推荐。不少客户最后都成了朋友，这是老詹最开心的事情。
我们家算是卡城很普通的移民家庭。住西北NW所谓的学区之一Hamptons 小区。家里领导是会计师。小孩两个，女儿在滑铁卢大学读物理，儿子在Westmount Charter School 上Kindergarten，今年9月份上一年级。本人是音乐发烧友，喜欢钢琴和古典音乐；也是车迷，喜欢开车自驾游。如果您有同样爱好，欢迎交流。来加拿大十几年，经历了移民生涯的酸甜苦辣，现在生活自得其乐，偶尔也回去看看伟大祖国的建设成就。
期望与各位共同探讨，理性交流。如果你有任何问题，欢迎联系我：微信zhanCHANlong，电话403-366-4998或者邮件Jameszhan66@gmail.com；网站：www.SellBuyHomes.ca
顺祝大家元宵节快乐、万事如意！谢谢各位！！
詹长龙 房地产投资顾问
美国硕士、清华学士
卡城、阿省及加拿大三级地产局会员
认证公寓专家、认证谈判专家
网站：www.SellBuyHomes.ca
微信: zhanCHANlong 电话: 403-366-4998 Email: Jameszhan66@gmail.com
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