转让房产税

最近接到了一个朋友介绍来的客户，前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下，没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税，可以一元转让。2016年底收到CRA来信，让补税七万多元，外加penalty。

　　深有感触，包括HST rebate, principal residence, 翻建房产，客户偏信一方之言，却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的会计师。

　　言归正传，为大家举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋，现在市值1.5 Mil。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择有

　　1. 妻子

　　2. 未满18岁儿子

　　3. 妻子哥哥

　　4. 姑姑

　　注意看下面解释，每种方式的税务处理都是不一样的

　　1. 转给妻子

　　- 自动有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。税务角度视房子按成本转给妻子，转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让。税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k

　　- 但是，Income Tax Act没有给我们这样简单的income splitting的机会。- Attribution Rule。即房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳。

　　- Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。

　　- 有无办法规避Attribution Rule?

　　1. 有的，解决办法：Elect out of spousal rollover(可以联系会计师帮助写Election Letter)

　　2. 妻子必须是税务居民

　　3. 房产需要按照市场价transfer(不能低价转让或赠与)

　　4. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1,妻子以后的成本价是1.5 mil

　　5. 很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效，无法修改

　　6. 有人要问，夫妻的钱都是一起的不付不可以吗?答：不可以。 CRA会需要paper trail， 最简单的做法老王给妻子一万五，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是Proof。

　　2. 转给18岁以下子女- 外甥(女)，侄(女)

　　- 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil .

　　- Attribution rule还是有的，但是和转给妻子不同的是，只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。(这是个valid tax planning opportunity)。

　　- 有无办法规避Attribution Rule?

　　- 有，解决办法同“转给妻子”规避Attribution方法，但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头，增值才是大头。

　　3. 转给其他直系亲属

　　- 如何判断税务角度直系亲属?首先，relation/related party在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表亲都不是。也可以参考我的其他文章 – CRA重点调查!新房HST Rebate.

　　- 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。

　　- 妻子哥哥以后的成本价是：

　　a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。

　　b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是1.5mil

　　c) 若是赠与，哥哥以后的成本是1.5 mil

　　(这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在Double taxation的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让)

　　4. 转给非直系亲属

　　- 这就是市场交易了，CRA一般没什么话讲，合同上写多少钱就按多少钱缴税

　　- 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。