房价若下跌，下场最惨的是穷人

中国的楼市在经历一轮大涨之后趋于平稳，最近因各种限购政策开始“退烧”，预计这种趋势将延续很长时间。但并不能因此简单地把楼市近期由热转冷归因于国家的房产政策，楼市涨跌的背后，反映的是经济大走势。

纵观20世纪的历史，几乎每一次大的经济萧条来临之前，都有一段短暂的房产经济繁荣期，而这种短期的“繁荣”往往与高涨的贷款消费和民间的高借债率密切相关。例如在1920年代，消费信贷第一次成为了人们主流的消费方式，历史上，人们第一次通过大肆举债来购买商品，在经济大萧条来临前的十年间，消费债务占居民收入的百分比翻了一番，当居民的债务开始急速膨胀时，他们的储蓄也在同时大幅下降。

类似的事情也发生在了2008年金融海啸之前的美国。家庭债务的高速累积是08年以前很多西方国家的共同特点。据经济学家们的观察，从1997年到2007年，家庭债务增加最多的国家恰好是那些在2008到2009年间居民支出下降最大的国家。从表面的事实上看，似乎在大萧条和大衰退之前，居民的家庭债务都出现了大规模的增长。这是否可以被上升为一种经济规律呢？

有几位美国经济学家的合作研究告诉了我们答案：他们考察了14个发达国家从1870到2008年之间所发生的200多次经济衰退，惊人地发现每次经济危机爆发前，个人债务都有明显的增多。实际上，在银行业危机衰退发生前，债务往往会扩大数倍。他们也进一步得出结论说，这种先出现家庭负债增长，随后出现经济衰退的现象，接近于宏观经济中的经验法则，也就是说，家庭债务的巨额增加可以被等同于危机来临的前兆。这种情况，似乎已在今天的中国隐现。

我们天真地期望金融体系能够帮助我们免受房价下跌的影响，但恰恰相反，正是透过金融体系，房价的风险被转嫁到了购房者身上。如今，持有房屋资产比银行持有的住房抵押贷款的风险要高得多，其中的原因正是源于财富分布的不均。

据统计，那些分布在社会收入底层20%的房产所有者，他们表面上看拥自己的不动产，但其实这群人才是当今社会最穷的人。他们最大的资产，或者说唯一的资产——房屋，实际上已经通过金融体系变得高度杠杆化。其杠杆比率最高的大约接近80%，高负债大大减少了他们的流动资金量，降低了消费意愿。这些收入并不高的房主因负债而过上了高风险的生活，一旦经济发生衰退，他们几乎没有其他金融资产用来应对衰退。

房产市场也遵循着普适的“二八定律”，20%的人控制着总体80%的财富，但这80%的财富恰恰不是房产。据统计，如果按贫富水平来分别考察人们的资产构成，会惊讶地发现，社会上最富裕的人不动产和其他资产的比例为1比4，而穷人的资产比例刚好倒挂过来，是4比1。换句话说，一个真正富有的人，他所持有的房地产只不过占到其总资产的五分之一，这意味着他有更好的资产配置和组合，可以在危机来临时有效对冲风险。而那些买了房子的穷人呢？其房产价格占到个人总资产的5分之4，一旦地产崩盘，无法避险的穷人会是死得最惨的人。

原因在哪儿？原因在于穷人购房很少有人愿意一次付清全款，一方面这是由于现金不足，另一方面是由于人们坚信房价永远会涨，因此即使背负着大量长期债务，人们也宁愿相信最后总账算下来，自己还是会赚钱。正是因为购房者们这种非理性的冲动，加上鼓励买房政策的推波助澜，在很多地区，房地产的“杠杆乘数”已经非常之高，也就是说，只需要支付比例很少的一点资金，人们就能购房，其代价是背负上沉重的债务。

你见过北京的钓鱼台七号院有买主办按揭贷款的吗？可以说极少。我曾经跟一个中介了解过，越是豪宅，买主越是喜欢全款付清，豪宅基本不存在什么“杠杆乘数”。相反，普通老百姓的住房，倒是贷款比例很高。而贷款额度相对于首付的比例越高，购房者对房价就越敏感，这就是高杠杆必然带来的高风险。

比如，普通人购买一套价值100万的房子，首付只有20万，剩下80万都是靠贷款。也就是说 ，杠杆乘数是5（本金只占总价的5分之1）。一旦房价突然下跌20%（这已经是很大的降幅了，也可以把它理解为所谓的崩盘），那么该房屋所有者财产下跌了多少呢？答案是绝对不止20%。因为购房者还欠有房屋贷款，还有利息要还，房价下跌20%后，抵押贷款并不会下跌。房屋价值从100万下跌到80万，80万这个数字等同于购房者按揭贷款的金额。也就是说，资债相抵为零。作为所有者持有的资产，这套房子不是下跌了20%，而是100%。因为5倍的房屋按揭杠杆也把风险放大了5倍。

所以，想象一下房价下跌如果超过20%呢？这时候，购房者手中实际上持有的就变成了一种负资产，因为房屋价值已经低于贷款的余额。在美国，每4套住房抵押贷款中就有一套是资不抵债的。当这种现象大量出现时人们就会断贷，没有人会傻到愿意继续拿自己的钱填坑。而断贷的房屋则会被银行收回，以极低的价格拍卖，这又进一步拉低了市场上总体的房价。

然而，这一恶性循环并不会发生在富裕人群身上，因为富人并不背负房贷压力，而且还持有超过占总资产一大半的金融产品、债券、股票、基金等。如果房价下跌20%，对他们而言，其不动产的损失就真的只有20%而已，而不是穷人的100%。

因此，我们看到在2008年的美国经济危机爆发后，美国穷人的平均资产净值从三万美元下降到了零甚至是负数，而富裕阶层的平均资产只是从300百万美元左右下降到290万美元而已。虽然从绝对数字来看略有损失，但与彻底输光的穷人相比，富人的财富实力不但没有减少，反而有所增加。也就是说，社会贫富差距因为房地产泡沫的破灭而增大了。

因此，房价一旦下跌，受影响最大的并不是房价下跌得最多的城市，而是那些有大量房贷，“杠杆乘数”很高的地区。中国存在多少高杠杆的风险呢？据媒体报道，中国企业和家庭的未偿还贷款占GDP的比例为207%，其中相当一部分是房屋按揭贷款，更有内幕人士称，中国家庭和企业实际的负债率已超过希腊。我们也在新闻里看到，房贷杠杆因为各种“首付贷”类型的产品而不断增高，某些地区实际上只需要付总价一成的钱就可以办理购房按揭……种种迹象表明，泡沫的规模似乎比2008年的美国楼市还要庞大。

高杠杆风险，加上逐步走高的长期利率，这么不靠谱的房价隐藏着如此巨大的债务风险，人们目前竟然还浑然不觉，依旧对房子还如此狂热，实在匪夷所思。房奴，才是我们这个社会最脆弱最悲剧的人。或许只有到房价一地鸡毛的时候，资产已跌为负数的他们才可能醒悟过来。