新移民买房的正确程序

新移民买房的正确程序ZT
关键词：AGENT、验屋师、房贷专家、律师

目前在中国买房，基本是购房者自己面对多个部门去完成，开放商的诚信度和实力如何，二手房主的产权是否完整，物业公司的管理如何，都没有专业人士为你把关，通常是在问题爆发后才被动地诉诸法庭，搞得人焦头烂额。因此，新移民把在国内买方担心上当受骗的心理带到了加拿大。

他不知道在加拿大，无论买新楼还是旧楼，通常有四种专业人士要参与交易，他们是AGENT、验屋师、房贷专家、律师。谈到这个问题，地产BROKER庞海福很轻松地表示，“加拿大的法律比较健全，你根本做不出违法的事。我们的OFFER是地产局的标准的OFFER，前经纪，后有律师把关，而且经纪有两个经纪，律师也有两个律师。有银行参与，还有评估师、验屋师，层层把关，所以，在这边买房谈不上上当不上当的问题。关键是你喜欢不喜欢，有人喜欢朝东，有人喜欢朝南，有人喜欢学区，有人喜欢大房子，有人喜欢紧凑一点的。买房就像找配偶差不多。”从这一点看来，在加拿大买房，要比国内轻松得多。

记者综合多位业内人士的意见，制作了一个在加拿大买房的正确程序简图（图一）。大家都不否认，这四种人在为客户服务的过程中，同样也会因为各种各样的原因而出现一些疏漏，所以，选择正规、经验丰富的、真正站在你的立场的专业服务，才能为你做成一单GOOD DEAL打下坚实的基础。

买房流程图

1、为你做一个PRE-APROVAL，搞清楚你的最大贷款金额，利息和每月还款额，做到心中有数；

2、跟AGENT交流你的想法，AGENT根据你的要求找房源；

3、带你实地看房；

4、下OFFER，签合约，交订金；

5A、验房，如有问题，可能会涉及与卖主交涉或要求降价，严重的可能取消合约；

5B、商定贷款金额，选择不同的利率产品和支付方式，银行批复；

6A、在5个工作日内，给卖方签出WAIVER（免除条件通知），如果有验房条款，要买主给卖主签出验房的WAIVER；

6B、在5个工作日内，买方给卖方签出银行贷款的WAIVER；

7、购买房屋保险、火险、产权保险，拿到保险号码，立刻通知银行和律师；

8、在合同的查契期限内，请律师做房契检查，如有问题要解决；

9、交屋前，买方通知AGENT安排对房屋做最后检查；

10、把律师的电话告诉银行，由银行把你的贷款交给律师；

11、律师通知你去签署所有文件，通知收钱。

12、律师或者协助你本人打电话给水电天然气和CABLE公司，通知他们在交屋后给你开新户口；

13、交屋日，买方律师把余款划到卖方律师的帐户里，卖方律师把钥匙交给买方律师，双方办理产权交割手续，然后通知你拿钥匙。


注释：如果是买FREE HOLD，程序如图，并列的号码表示动作同时发生。如果是买CONDO，还要加上5C、买方或者买卖方向管理公司公司申请管理报告；6C、在10个工作日内，拿出管理公司的管理报道，由律师检查并向买方解释，并在3个工作日内，买方签出管理报告的WAIVER。


一、看房

   你可以找一个买方代理 告诉你所需的价位、地区、样式等等条件
   你的代理会找出符合你需要的物业，然后会帮你跟各个物业的卖方代理约时间，带你去看房子内部，但是............
   你的代理会将所有符合你条件的物业都列出来，都跟对方约时间、都带你去看吗？很有可能不会的，因为他会挑卖方代理(这样你懂吧)

   所以，在你的代理帮你找房子的同时，你也要自己在MLS上找，然后要求你的代理跟对方代理约时间

   二、下offer(出价)

   当你满意你所看的房子 你可以请你的代理下offer给卖方
   在offer上会列出一些重点
1.你愿意买的价钱
2.你购买的条件和条件移除日期
例如贷款通过和验屋通过(这是一般offer一定要写的) 甚至要求换地毯重新油漆等等条件
3.交屋日期(文件过户的日期)
4.占有日期(可以正式搬进去的日期)(都是交屋日期的j天)
5.调整日期(属於买方开始负担之一些相关税金或费用的起算日期)
6.订金金额(条件移除后才缴)

   三、count-offer

卖方会针对你的价钱与条件作修改
也有的卖方无法接受你的价钱与条件 直接就石沉大海
若你有接到卖方的count-offer 可能修改了你出的价钱与条件
你依然可以再提出另一个价钱与条件
直到双方的价钱与条件都能接受 这份房产契约就算\"准成交\"

   四、银行贷款

只要你一有买房意愿，不需要确定的交易物件，你就可以寻找贷款银行
多问几家寻找利率较低与还款条件较佳(如一些条件会限制几年之内不能还清或一年只能多还多少)
当你跟银行敲定利率与条件后，这一个利率与条件会为你保留90-120天
若在这一段期间利率降低，将适用新的低利率
若利率提高，将维持你当初所议定的利率
在这段保留期间内，你可以慢慢找房子
所以这个应该与第一步并行

   五、自备款

新移民在这里可能没有工作或收入不够，银行如何计算给你的贷款额度
加拿大政府鼓励新移民购置房屋，所以报到未满6年的移民，都可以得到65%的贷款
所以你可以计算自己的自备款有多少，如要买价值20万的房子 你需要有7万的自备款

当你有了上述\"准成交\"的契约 拿到银行 银行即会开始展开估价作业
并会注意你的条件移除日期是否足够让银行完成作业
若是来不及 你依然可以向卖方提出更改移除条件日期的offer

   六、验屋

一般验屋都会由买方代理帮你找验屋师
在卖方代理面前，验屋师对於一些小问题都会很婉转的告诉你，这个不会影响房子结构，这个问题不会造成生活困扰
除非有重大的如漏水或电气问题或结构上的问题，验屋师才会很慎重地告诉你
而有验屋书面报告或只有口头报告，价钱将会差到100
当你跟著验屋师验屋时，你要亲自去操作所有设备水电
并让所有水龙头流个10分钟以上，看看排水是否流畅，天花板、墙角及窗边是否有漏水痕迹
如果是买柏文或城市屋别忘了请对方提供最近3年的物业管理会议记录和from B

   七、条件移除

你必须在条件移除日期前完成贷款和验屋的动作
若是在条件移除前，你不想买这间房子了，你可以毁约，不用付任何违约金

当买方的所有条件都移除了，签了条件移除书
这份买卖契约就正式生效，这时你就必须缴付订金
有些卖方代理会要求在offer时就要缴一部分的订金，你可以坚持等条件移除时再缴

   八、订金
缴了订金后，若你不买这个房子，就算违约，订金将归卖方屋主

   九、交屋

当你的条件解除契约成立后，你的代理会为你或你自己找一个公证人或律师，来办理过户的手续
该公证人或律师会直接与你的贷款银行联系 交屋日期前你必须制公证人或律师处签署文件
等交屋过户日期时，自备款(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户，然后再转至卖方的帐户，从你的帐户授权

   转出的金额除了自备款外

1.还有地产交易税(新屋的话是GST-7%)
20万以内是1% 超过20万的部分是2%
若你买的是30万的房子 你将付2000+2000 = 4000

加拿大鼓励第一次购屋 若你在全世界都没买过房子 你可以申请免除地产交易税

银行会帮你办理，只是手续与文件较为繁琐
有些人会偷机，海外有房子，但在加拿大没有买过房子，也申明自己未曾买过房子
这种风险请自负

2.另外还有律师的费用
一般有贷款的过户费用，买房约650-800(要多问比较)，卖房约200-300
若无贷款，律师费用较低

3.还有一些调整日期的费用
如15日为调整日，该日起的管理费(若为大楼公寓或城市屋)地税(若卖方屋主有预缴)或其他已缴全年的税金，从调整日起你必须扣还给卖方屋主

隔天到了占有日期，一般都在中午12点，你的代理会将钥匙交给你 你就可以开始搬进去了

4. 条件移除后必办事项

当条件移除契约正式成立后，你就可以配合交屋日期开始准备搬家，并将你的新地址从什么时候生效告知所有相关的机构
如:
ICBC驾照
CCTB和CCRA(福利金和税务局)
MSP(卑诗省医疗保险)
往来银行
信用卡
也可以付费向邮局申请地址变更
让邮局可以将你疏漏未更改地址的信件转到新址
6个月33元

另外最重要的是
你要事先向下列单位申请新地址帐户的起始日期和旧地址帐户的终止日期
1. 电力公司
2. 电视及网路
3. 瓦斯公司
4. 电话公司
不然你可能很高兴的搬进新家，却是盗用电及瓦斯的状态

   十、是否需要买方代理

   若你不熟悉买房的程序与法律，建议你寻找一位好的热心的买方代理
   若你很熟悉一切程序与法律，并且对於屋况的判断与检验有所自信，对於你所满意的物件，你可以直接与卖方仲介联系，让卖方代理同时也是买方代理

   这时你所要坚持的就是价钱，当你的价钱和卖方的价钱有所差距僵持不下时，代理为了达成交易，会跟卖方屋主协商，同意用你出价的价钱成交，而将原先要给买方代理的佣金部分退给卖方屋主

   若你熟悉整个交易流程，并对契约内容懂得保护自己，你将会发现，买方代理只是带你看看房子，你也将会发现，买方代理当著卖方代理面前，一定都说这间不错价钱合理，然后帮你写OFFER。而，对於你所出的价钱，双方的代理有时也会先达成多少钱成交的目标，劝说你屋主不同意再添一点，其实，有时候你的 OFFER也根本没送给卖方屋主看，在代理这里就已经被私下协商掉了。

   当然，也是有很热心很为买方设想的代理，不过，不管你有无买方代理，千万记住，买房不要急，价钱要守住，不要受代理劝诱而加价。

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